Переплутали дарчу з довічним утриманням — квартира піде назад: рішення Верховного Суду

Дарування квартири — звична практика між близькими родичами. Батьки передають житло дітям, розраховуючи на підтримку в старості, подружжя обмінюється частками. Але що відбувається, коли стосунки псуються, спадкоємці починають ділити майно, а дарувальник раптом усвідомлює — він підписав зовсім не те, що думав?

Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду в червні 2026 року. І рішення, яке ухвалив суд, змушує переглянути звичне уявлення про те, що договір дарування — це «назавжди».

Що каже закон про договір дарування

Відносини щодо дарування регулює глава 55 Цивільного кодексу України. Стаття 717 ЦК чітко визначає: за договором дарування одна сторона безоплатно передає іншій майно у власність. Жодних зустрічних зобов'язань — ні грошей, ні догляду, ні утримання. Якщо предметом є квартира чи інша нерухомість, договір укладається письмово, посвідчується нотаріально та проходить державну реєстрацію.

Після переходу права власності дарувальник втрачає будь-які речові права на подароване майно. Зміна життєвих обставин, погіршення стосунків чи бажання «повернути все назад» самі по собі не є підставами для скасування дарування. Але є винятки.

Коли договір дарування можна оскаржити

Договір дарування може бути визнаний недійсним на загальних підставах, передбачених статтями 203 та 215 ЦК України. Закон називає п'ять ключових підстав:

• Істотна помилка (стаття 229 ЦК). Наприклад, людина підписала договір, вважаючи, що оформлює зовсім інший правочин — договір довічного утримання.
• Обман (стаття 230 ЦК). Коли обдаровуваний навмисно ввів дарувальника в оману щодо обставин, які мають істотне значення.
• Насильство (стаття 231 ЦК). Фізичний або психологічний тиск на дарувальника.
• Тяжка обставина (стаття 233 ЦК). Договір укладено на вкрай невигідних умовах під впливом тяжкої для особи обставини.
• Неусвідомлення дій (стаття 225 ЦК). Особа на момент підписання не усвідомлювала значення своїх дій або не могла керувати ними.

У кожному випадку саме позивач повинен довести існування цих обставин — вони не презюмуються.

Розірвання договору: окремий механізм

Окремо стаття 727 ЦК України передбачає право дарувальника вимагати розірвання договору. Це можливо у трьох випадках: якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти дарувальника або його близьких родичів; створює загрозу безповоротної втрати речі, що має для дарувальника велику немайнову цінність; або поводиться з майном так, що воно може бути знищене чи істотно пошкоджене. Перелік цих підстав — вичерпний, а розірвання можливе лише за умови, що подароване майно збереглося у власності обдаровуваного.

Минуло багато років — чи можна оскаржити?

Поширена думка, що після спливу кількох років договір уже неможливо оскаржити, — хибна. Для вимог про визнання договору недійсним застосовується загальна позовна давність — три роки. Але відлік починається не з дати підписання, а з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права. Для вимог про розірвання договору дарування стаття 728 ЦК встановлює спеціальну позовну давність — один рік.

Тобто сам по собі значний проміжок часу після укладення договору не означає автоматичної втрати права на судовий захист.

Справа №278/1726/24: коли дарча — не дарча

Показовою є постанова Верховного Суду від 10 червня 2026 року у справі №278/1726/24. Позивачка просила визнати недійсними договори дарування житлового будинку та земельної ділянки. Жінка стверджувала: вона помилково вважала, що оформлює договір довічного утримання. За її словами, будинок був її єдиним житлом, а майно вона передавала доньці в обмін на подальший догляд та утримання.

Верховний Суд нагадав: договір дарування є безоплатним і не покладає на обдаровуваного обов'язку утримувати дарувальника. Водночас Суд зазначив — помилка щодо природи правочину може бути підставою для визнання договору недійсним, якщо вона існувала на момент його укладення та має істотне значення.

Для встановлення справжньої волі сторін суди мають оцінювати зміст договору разом з усіма обставинами справи: вік і стан здоров'я дарувальника, потребу в догляді, факт проживання у спірному житлі після його дарування та попередні домовленості між сторонами.

Аналогічну позицію ВС висловив у справі №303/4829/21: договір дарування може бути визнаний недійсним, якщо він не відповідає справжній волі дарувальника. Суд наголосив на необхідності враховувати похилий вік, стан здоров'я, потребу в сторонньому догляді, наявність іншого житла, подальше проживання у квартирі та фактичну передачу майна.

Як повідомляє Судово-юридична газета, ключовим у спорах про оскарження договору дарування є не час, що минув, а можливість довести, що правочин був укладений із порушенням вимог закону або не відповідав справжній волі дарувальника.

Як не втратити квартиру: практичні поради

З практики Верховного Суду у справах №278/1726/24 та №303/4829/21 випливає кілька важливих правил для тих, хто планує передати житло родичам:

• Розрізняйте договори. Якщо ви розраховуєте на догляд та утримання в обмін на житло — укладайте договір довічного утримання (догляду), а не дарування. Це два принципово різні правочини з різними правовими наслідками.
• Фіксуйте домовленості письмово. Усі обіцянки обдаровуваного щодо догляду, допомоги чи спільного проживання краще зафіксувати в окремому документі або обрати інший вид договору.
• Не поспішайте. Перед підписанням у нотаріуса уважно прочитайте текст договору. Нотаріус зобов'язаний роз'яснити правові наслідки — ставте запитання, якщо щось незрозуміло.
• Збирайте докази. Якщо ви вже підписали договір і вважаєте, що вас ввели в оману, фіксуйте всі обставини: свідчення свідків, медичні документи про стан здоров'я на момент укладення, листування з обдаровуваним.
• Звертайтеся до суду вчасно. Пам'ятайте про позовну давність — 3 роки з моменту, коли ви дізналися про порушення свого права, та 1 рік для розірвання договору.

Договір дарування — не вирок. Але шанс повернути житло є лише в тих, хто зможе переконливо довести: підпис на документі не відповідав справжній волі.

Раніше портал Знай повідомляв, бронювання скасували до звільнення: суд визнав це незаконним.