23% від вартості квартири забере держава: правила продажу нерухомості

Продаж квартири — це не лише пошук покупця і оформлення документів. Значну частину від угоди доведеться віддати державі. У 2026 році фінансове навантаження на продавців зросло: ставка воєнного збору збільшилася до 5%, і відтепер сумарні відрахування можуть сягати майже чверті від вартості житла.

Як повідомляє 24 Канал з посиланням на Державну податкову службу, фіксованої суми податку не існує — вона формується на основі кількох факторів.

Від чого залежить розмір податку

На підсумкову суму, яку доведеться сплатити державі, впливають три головні чинники:

• Кількість угод протягом календарного року. Перша, друга чи третя продажі — це різні податкові режими.
• Термін перебування житла у власності. Якщо квартира у вас понад три роки — податок не стягується.
• Наявність документів про первісну вартість нерухомості. Це дозволяє платити податок лише з чистого прибутку, а не з усієї суми угоди.

Головне правило: якщо власник продає житло вперше за рік і володіє ним більше трьох років, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і воєнний збір не нараховуються. Але це правило не поширюється на майно, отримане у спадщину, — для нього трирічний термін володіння взагалі не діє.

Скільки заплатить продавець: повний розклад

Основне фінансове навантаження при укладенні угоди лягає на продавця. Ставки залежать від того, яка це продажа за рахунком протягом року, і від терміну володіння.

Перша продажа за рік (володієте менше 3 років): 5% ПДФО + 5% воєнного збору = 10% від суми угоди. Тобто, при продажу квартири за 2 мільйони гривень державі доведеться віддати 200 тисяч гривень.

Друга продажа за рік: ставки ті самі — 5% ПДФО + 5% воєнного збору, разом 10%.

Третя і кожна наступна продажа за рік: 18% ПДФО + 5% воєнного збору = 23% від суми угоди. При тій самій вартості в 2 мільйони гривень це вже 460 тисяч — сума, яка суттєво змінює економіку угоди.

Як зменшити податок: рахуємо від чистого прибутку

Якщо у вас є офіційні документи, що підтверджують ціну придбання квартири, податок нараховується лише на різницю між ціною купівлі та продажу. Наприклад, купили за 1,5 мільйона, продаєте за 2 мільйони — податок сплатите з 500 тисяч гривень, а не з повної суми. Якщо таких документів немає — податок доведеться сплатити з усієї суми, зазначеної в договорі.

Що платить покупець

Покупець також несе витрати, хоча й значно менші. При купівлі квартири він зобов'язаний сплатити:

• Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування — 1% від вартості об'єкта.
• Державне мито при нотаріальному посвідченні — 1%. За домовленістю сторін цей платіж часто ділять навпіл.

Як і коли подавати декларацію

Усі доходи від продажу майна громадяни зобов'язані задекларувати до 1 травня наступного року. Зробити це можна через електронний кабінет платника податків на сайті ДПС або особисто, подавши декларацію до податкової за місцем реєстрації.

Важливо: пенсіонери та особи з інвалідністю можуть бути повністю або частково звільнені від окремих зборів при продажу квартири. Ветерани й люди з інвалідністю І групи мають знижені ставки при сплаті державного мита.

Раніше портал Знай повідомляв, податки назад у гаманець: за що українцям можуть повернути гроші.

Також наш портал інформував, квартира за 5000 грн: де в Україні рекордно дешева оренда житла.

Більше деталей читай у матеріалі: квартира в новобудові: що перевірити до підписання акта і коли підписувати не можна.